不動産を売却して売却額から住宅ローンを支払ってもまだ住宅ローンが残っている場合は売却できないとも言われてますが、結論から言えば住宅ローンが残っていても売却できます。ここでは住宅ローンが残っている場合でも売却できる方法を紹介していきます。

 

住宅ローン

 

抵当権とは

大概、不動産を購入するときは銀行等からお金を借り入れローンを組んでいると思います。しかし売却するときに売却額では住宅ローンの借り入れ額より多いと一括返済する必要が出てきます。なぜ一括返済をしなくてはいけないかと言うと抵当権を外すことができないからです。

 

抵当権とは、万が一住宅ローンの返済ができなかった場合に備えて担保として不動産を確保しておくための権利になります。

 

この抵当権と言うのは売却して新しい所有者に所有権が変わっても不動産に対してついているものです。なので売却した後、あなたのローンが滞ってしまったら新しく購入した人の不動産は差し押さえられてしまうのです。このようなことから抵当権がついてる物件は誰も購入してくれません。売却するときは必ず抵当権を外す必要が出てくるわけです。

 

 

住宅ローンが残った場合の対応策

住宅ローンが残った場合の対応策

①一括返済

貯金や新たな借り入れができる場合は住宅ローンを一括返済することによって抵当権を外すことができます。抵当権外すことによって通常通り売却することが可能になります。

 

 

②買い換えローンを活用する

買い換えローンとは、今残っている住宅ローン残高を、新しく購入するために組んだ住宅のローンに上乗せする事です。
つまり残りの残ローンを新規で組む住宅ローンに合算してまとめてしまう事です。すごく効率的なのですが、借入額さが増えるため、審査も厳しくなるので注意が必要です。借入額上限値まで借りてしまうと生活も余裕がなくなるので、慎重に検討して下さい。
買い換えローンも、通常の住宅ローンと同じで元利均等返済や元金均等返済、変動金利型、固定金利型を選択して決めることができます。

 

 

③任意売却

任意売却とは、主に住宅ローンや借入金等の返済が困難になった場合に利用します。住宅ローンを貸している金融機関(主に銀行)の同意を得て、ローンが残っている不動産を売却する方法です。
足りない差額分は、無理のない範囲で分割にして支払う事になります。通常は月々1万円~2万円程度の返済となるのが普通です。

 

任意売却を利用できるのはローンの残高が不動産の現在の価格より高い場合です。つまり売却すればローンが残る人です。そして、ローン残高と不動産価格の差額を現金で支払うことができない人が任意売却の対象の人とらなります。

 

任意売却の検討している方はこちらで相談してもらうのが良いと思います。→任意売却

 

 

注意
その他の売却方法に強制的に債権回収をはかる手段である競売があります。しかし競売では物件価格の50%~70%でしか売れません。任意売却では市場価格の90%程度で売却できますので、一括返済ができない場合は新売却を利用するのがお勧めです。

 

 

 

買い替えで新居を購入する時は買い換え特約をつける

住宅の買い換えの場合、自宅を売却できないことには、新居を購入できません。せっかく希望の新居が見つかっても購入できないのでイライラが募ってしまいます。そんなときは買い換え特約をつけることがお勧めです。

 

買い換え特約とは、「◯月◯日までに家を◯◯万円以上で売却できない場合、契約を白紙撤回できる」という特約条項のことです。

 

買い替え特約を結んでおけば万が一売却が出来ない場合でも、ペナルティなく解約を白紙撤回する事ができます。

 

 

マイホームの買い換え特例

マイホームを買い換えた際に譲渡損失が出てしまう人の救済措置として、マイホーム買い換え特例があります。マイホーム買い換え特例とは
翌年以降3年間にわたって、繰り越して譲渡損失を他の所得から控除できる特例です。正式名称は「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。不動産は金額が高いのでマイホームの買い替えをする場合は必ず特例を受けた方が良いです。確定申告の際にはぜひ利用するようにしましょう。

 

詳しくはこちら→国税庁

 

 

 

 

住宅ローンの残債の解決策のまとめ

 

住宅ローンの残債の解決策について紹介してきました。不動産を売却した結果、残ローンが残っていても借り換えや任意売却など解決策はあります。

 

  • 貯金があるから一括返済。
  • 不動産借り換えで売却ならなら買い換えローン。
  • ローンが残っていても売れるのが 任意売却。

 

不動産売却は自分の判断だけで決めるのはとても危険です。必ず信頼のおける不動産のプロの人に相談してもらうのが最善の策です。まずは最低限の知識を得てから相談に乗ってもらうところから始めてみると良いと思います。

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