不動産を売却と税金

不動産を売却すると税金がかかる場合があります。大きく分けて印紙税と譲渡所得税です。

 

印紙税とは売買契約書に契約金額に応じた収入印紙を貼る際かかります。譲渡所得とは不動産を売却した際、購入した時と比較して利益が出ている場合は税金が課せられます。

 

 

譲渡所得について

 

譲渡所得の式で表すと以下のようになります。

 

譲渡所得=売却価格−(売ったときの価格+買ったときの費用+行ったときの費用)

 

会計用語で表すと

譲渡所得=収入金額−取得費−譲渡費用

になります。

 

一般的に居住用として不動産を購入した人の多くは経年劣化とともに不動産価値も下がりますので譲渡所得を支払う方は少ないと思います
投資目的で購入した方や、駅前の一頭地など恋のいいところは人気が高く購入後も値上がりをしている場所もありますのでそのような形は譲渡所得を支払う必要が出てきます。

 

不動産を売却して購入時より損をしている方は「譲渡損」が出ており専門用語で「譲渡損失」と呼ばれています。

 

この売って損した譲渡損失は他の所得と相殺することができます。つまり不動産売却出てたマイナスを他で得た所得と引き、支払う税金を減らすことができるのです。売却した年から最長で4年間所得税や住民税が軽減されます。

 

 

譲渡所得には所得税と住民税が課せられます

譲渡所得は所得なので所得税と住民税の対象になります。この所得はサラリーマンなどの給与所得とは異なり譲渡所得の場合は「分離課税」となります。(給与所得は総合課税)つまり一般の給与所得等と切り離して独立して計算されます。課税率は所有期間によって異なります。

短期譲渡所得

(所有期間が5年以下)
39.63%

 

長期譲渡所得

(所有期間が5年超)
20.315%
所有期間が10年超の場合、マイホームの軽減税率の特例があります。譲渡所得が6000万円以下の部分は14.21%

 

注意
所有期間は売却した年の1月1日が基準になります。つまりある年の5月1日に不動産を購入し、5年後の6月1日に売却した場合は、売却した年の1月1日が基準ですので所有期間は5年未満になりますので短期譲渡所得となり税金の負担が全然変わってきてしまいます。

 

 

3000万円の特別控除

上記で述べたとおり不動産売却して得た利益に関しては税金を支払う必要があります。しかし一定の条件を満たすつと特例が受けられて税金の負担が軽くなります。

 

一定の要件とは

  • 居住用財産を売った場合
  • 住まなくなって3年目以内の物件
  • 家を取り壊した場合はその1年以内

これらの要件に適合した場合は3000万円までは税額を0にしてくれるのです。

 

(譲渡所得− 3000万円) ×税率=税額

 

つまり3000万円の利益までは税金がかからないと言うことです。

 

注意
この3000万円の特別控除は一度の利用すると翌年と翌々年は利用できません。それに買い替えの時に利用できる買い替え特例や売却した時の譲渡損失の繰越控除とは併用することができないので注意してください。

 

 

印紙税

不動産売買契約書には契約金額に応じた収入印紙を貼ります。印紙税を支払う意味は印紙税により税金を支払うことにより取引に法的な問題があれば国が責任を持って対処してくれると言う意味合いがあります。

 

収入印紙とは政府が発行する証票です。収入印紙を購入して貼ることによって税金が納付されたことになります。

 

不動産の譲渡に関する契約書に関しては軽減措置が適用されてます。(平成26年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成されたもの)

 

記載金額

不動産売買
契約書

工事請負
契約書

金銭消費貸借
契約書

1万円未満のもの 非課税 非課税 非課税
1万円以上10万円以下 200円 200円 200円
10万円超50万円以下 200円 200円 400円
50万円超100万円以下 500円 200円 1,000円
100万円超200万円以下 1,000円 200円 2,000円
200万円超300万円以下 1,000円 500円 2,000円
300万円超500万円以下 1,000円 1,000円 2,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円 5,000円 10,000円
1000万円超5,000万円以下 10,000円 10,000円 20,000円
5,000万円超1億円以下 30,000円 30,000円 60,000円
1億円超5億円以下 60,000円 60,000円 100,000円
5億円超10億円以下 160,000円 160,000円 200,000円
10億超50億円以下 320,000円 320,000円 400,000円
50億円超 480,000円 480,000円 600,000円
記載金額なし 200円 200円 200円

 

 

不動産売却にかかる税金のまとめ

不動産を売却したら思わず税金がかかったと言う事はよくあることです。売却前にしっかりとどのくらいの税金がかかるか把握しておくことがとても大切です。また各種特例によって軽減されることもありますのでしっかりと確認しておきましょう。ただしポイントとして譲渡所得税と住民税は利益が出なければ支払う必要がありません。

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